Conseqüències de no dipositar la fiança dels contractes d’arrendament
La Llei d’Arrendaments Urbans estableix l’obligació d’exigir a l’arrendatari a la celebració del contracte la fiança en metàl·lic, quantitat equivalent a una mensualitat de renda en l’arrendament d’habitatges i de dos en l’arrendament per a ús diferent del d’habitatge. L’import d’aquesta fiança s’actualitzarà, una vegada transcorreguts 3 anys de vigència del contracte, cada vegada que l’arrendament es prorrogui.
El dipòsit de la fiança és competència de la Comunitat Autònoma on estigui situat el be immoble. La normativa que regula el dipòsit de fiances de contractes d’arrendament a Catalunya és la Llei 13/1996, de 29 de juliol, i el Decret 147/1997, de 10 de juny. En la Comunitat Autònoma de Catalunya, la competència de recaptació i dipòsit de les fiances correspon a l’Institut Català del Sòl (INCASOL) que té concertada aquesta gestió amb les oficines de les CAMBRES DE LA PROPIETAT URBANA DE CATALUNYA, situades en 21 poblacions.
En el cas de béns situats en aquesta comunitat, la fiança ha de dipositar-se en aquest organisme en el termini de 2 mesos des de la formalització del contracte. L’obligació del dipòsit recau en l’arrendador i, per tant, és a aquest a qui li imposaran les sancions en cas de no dipositar la fiança. Aquesta obligació és exigible mentre sigui vigent el contracte.
La falta de dipòsit de la fiança o de les actualitzacions de la mateixa es considera infracció greu, mentre que el dipòsit de la mateixa fora del termini de 2 mesos, excepte que es regularitzi en els termes que explicarem més endavant, es considera infracció lleu. En cas d’infracció greu, la sanció que s’imposarà a l’arrendador oscil·larà entre el 35% i el 75% de l’import de la fiança o actualitzacions no dipositades.
El termini de prescripció de la infracció per incompliment de l’obligació de dipositar la fiança o les seves actualitzacions comença a comptar des de la data de l’extinció del contracte. Segons la Llei 30/1992, de 26 de novembre, de procediment administratiu comú, les infraccions greus prescriuen als dos anys i les lleus als sis mesos. I en cas d’infracció lleu, la sanció que s’imposarà a l’arrendador no superarà el 35% de l’import de la fiança o de les seves actualitzacions, amb un import màxim de 3.000 €.
Sense perjudici de les sancions que puguin resultar aplicables, els imports no dipositats reportaran l’interès de demora. Ara bé, com ja avançàvem, la normativa permet regularitzar la falta de dipòsit de la fiança, de manera que a aquelles fiances que es dipositin fora del termini establert sense previ requeriment de la inspecció se’ls aplicarà únicament un recàrrec del 5%, 10% o 15% sobre l’import de la fiança, si el termini no supera, respectivament, els 3, 6 o 12 mesos, excloent els interessos de demora i sancions. Si aquesta regularització es practica sense requeriment previ de la inspecció, però una vegada transcorreguts 12 mesos, el recàrrec que s’aplica és del 20%, més els interessos de demora que s’hagi reportat, però excloent les sancions. En tots dos casos, l’import màxim dels recàrrecs no pot superar els 1.500 €.
De tot l’exposat fins a aquí, podem concloure que:
1) En cas de celebració d’un contracte d’arrendament és obligatori exigir a l’arrendatari la fiança legal.
2) Les fiances són actualitzables, una vegada transcorreguts 3 anys de vigència del contracte, cada vegada que aquest es prorrogui.
3) L’arrendador ve obligat a dipositar la fiança i les seves actualitzacions a l’INCASOL i en cas de no complir amb aquesta obligació estarà cometent una infracció, podent resultar sancionat.
4) De no haver dipositat la fiança o les seves actualitzacions d’un contracte d’arrendament vigent, és convenient regularitzar el més aviat possible la situació de forma voluntària, a fi de pal·liar les conseqüències de la infracció.