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El Consell General, que col·labora a través de les Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya amb la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas que a la vegada forma part de la UIPI (International Union of Property Owners), és òrgan coordinador del projecte europeu INSPIRE, un treball que té per objectiu la investigació de l’eficiència energètica dels edificis. Vegem-me alguns detalls i reflexions tot seguit:

PROYECTO INSPIRE: Una inmersión  de la UIPI en la investigación europea de la Eficiencia Energética de los edificios

Por Emmanuelle Causse, Directora de Asuntos Públicos de la Unión Internacional de la Propiedad Inmobiliaria

¡El tema de eficiencia energética de los edificios es bien conocido! No es un asunto nuevo, hace más de quince años que nos informan y nos regulan a nivel nacional y europeo. Es, por tanto, un tema que va a cobrar cada vez más importancia en los años venideros. En efecto,  no solamente las cuestiones ligadas al cambio climático toman la delantera en el escenario político internacional, en particular en la Conferencia Climática que tendrá lugar en París a finales de año, sino también  las relativas a seguridad energética. No sorprende por tanto que las Instituciones Europeas hayan, a principios de año, hecho de la eficiencia energética una de sus principales prioridades bajo el lema: “¡la eficiencia energética en primer lugar!”.

En este contexto, el principal rol de la Unión Internacional de la Propiedad Inmobiliaria (UIPI) es hacer entender las dificultades que encuentran los propietarios en la puesta en práctica de estas políticas, así como encontrar soluciones aceptables que permitan conciliar los objetivos políticos  y los intereses de los propietarios. ¡Nuestra organización trabaja en todo ello sin descanso!

Por qué la UIPI se implica en un proyecto de investigación europea

Además de nuestro trabajo a nivel político, hace algunos años consideramos importante implicarnos a nivel europeo en proyectos para informar a los propietarios sobre las gestiones y trabajos a realizar para aumentar la eficiencia energética de sus edificios y beneficiarse de subvenciones ( como por ejemplo el proyecto TrainRebuild: www.trainrebuild.eu ) así como contribuir a la investigación e innovación en este sector, como el proyecto INSPIRE ( www.inspirefp7.eu ): un proyecto de cuatro años financiado en el marco del séptimo programa de investigación  y desarrollo tecnológico de la Unión Europea  que agrupa a 24 socios europeos provenientes de diversos ámbitos como la investigación, la industria, la construcción, así como los colectivos locales y por supuesto el sector inmobiliario.

El objetivo de INSPIRE es abordar los problemas del alto consumo energético desarrollando y produciendo “ kits  de renovación” en  el sector residencial y terciario permitiendo reducir el consumo por debajo de los 50kwh/m2/año. Estos kits deben ser fiables, eficaces y apropiados a los diferentes climas europeos y a su vez asegurar el máximo  confort para los usuarios a un coste razonable.

A simple vista, nuestra participación en tamaño proyecto de investigación no parece tan evidente. Y por otro lado, ¡es nuestra primera vez! Existen docenas de proyectos de este tipo que son financiados cada año por la Unión Europea y muy pocos de ellos implican a los representantes de los propietarios  en el desarrollo de sus ideas para mejorar el rendimiento energético de los edificios. Y es un tanto aberrante cuando se piensa que serán precisamente los propietarios los que al final han de comprar y consumir estas nuevas tecnologías si algún día fueran introducidas en el mercado. Desarrollar soluciones teóricas que no tienen en cuenta la realidad del mercado y del parque inmobiliario, la limitada capacidad financiera de los propietarios, sus necesidades y deseos o las leyes existentes en materia de urbanismo, de copropiedad o de alquiler, es, en cierto modo, un verdadero despilfarro. Por paliar esta carencia es por lo que nos implicamos en el proyecto INSPIRE, así como también  el hecho de que se tengan en cuenta aspectos tales como el ratio coste-eficacia.

Cómo funciona INSPIRE

El proyecto INSPIRE comenzó en 2012. La primera fase consistió en examinar el parque inmobiliario europeo para establecer los tipos de edificios y analizar de forma global su estructura, edad, consumo energético, etc. Sin obviar el hecho de que cada edificio es único. Pero para desarrollar técnicas aplicables a gran escala era necesario encontrar características comunes.  La segunda fase, actualmente en vías de finalización, ha consistido en desarrollar “Kits/paquetes  de renovación “que incluyan la revisión de ayudas, la producción de energía (implicando a las renovables) y la distribución de energía (sistemas de calefacción radiantes, de ventilación, etc.).Se han desarrollado proyectos y planes de renovación de fachadas y de tejados con soluciones innovadoras de almacenamiento de energía, de calefacción y de ventilación. Se están probando ahora sobre tres proyectos de rehabilitación: uno  sobre un edificio de oficinas en Italia y otros dos sobre edificios multi-residenciales, una vivienda social en Alemania y una copropiedad en España. Esta etapa es crucial: permite no solamente testar las tecnologías desarrolladas y su eficacia, sino también  el tener en cuenta aspectos más concretos como los permisos, los deseos y reivindicaciones de los propietarios o de los arrendatarios, y, sobre todo, los costes y dificultades de financiación.

Todo esto se debe tener en cuenta para asegurar que, aunque estos sistemas y  “kits” llegarán sobre la marcha, se deben adaptar a los deseos de los usuarios y a las realidades del mercado.  Es, entre otras cosas, en lo que interviene la UIPI: somos esenciales en una de la últimas etapas del proyecto que consiste en hacerlo atractivo al consumidor. ¡Nosotros no cesamos de recordar a los socios del proyecto que si sus soluciones no son fiables, eficaces y con un coste razonable, jamás encontrarán adeptos!

La renovación de una copropiedad en Madrid: un caso interesante por varias razones

Uno de los tres casos de rehabilitación es una copropiedad de propietarios privados en el sur de Madrid (Ciudad de los Ángeles). A cargo del proyecto está  la Agencia Madrileña del Alquiler (EMVS), quien, en el marco del proyecto INSPIRE, ocupándose  de la regeneración urbana de esta zona con su generosa aportación, ha localizado un edificio de 5 plantas (con dos apartamentos por planta), de los años 50, con clara  necesidad de renovación  profunda, que incluye un refuerzo estructural, renovación de instalaciones, aislamiento completo, nuevas ventanas, etc.

Este edificio, que en su origen fue construido por una empresa para sus empleados y revendido a continuación a sus ocupantes hace 20 o 30 años, está hoy en día ocupado por propietarios de ingresos relativamente modestos cuya media de edad es de casi 70 años. El inmueble no ha tenido ninguna remodelación desde su construcción (fachada de hormigón, sin aislamiento, instalaciones viejas, sistemas de agua caliente y calefacción individuales,  acristalamiento muy simple, etc.) , la renovación y ahorro potenciales se estimaron en un 80%.

En este caso, en el marco del proyecto, la renovación concerniente a la instalación de un kit de generación de calefacción centralizada, de agua caliente y refrigeración con la instalación de una bomba fotovoltaica y térmica, así como la instalación de un sistema techo radiante  y ampollas LED. Fuera del marco del proyecto, la renovación comprende el aislamiento de la fachada con lana mineral (de 8cm de espesor).

El interés de este caso práctico es también financiero puesto que está en un programa  de co-financiación propuesto por la agencia madrileña que alcanza el 70% repartido entre financiación nacional, regional y local. Los problemas de tesorería son por lo tanto los menos importantes. 2016 será por desgracia el último año de tales ofertas de financiación. Debido al cambio de legislación de 2013, la financiación no puede de ahora en adelante  exceder  del 25% con un máximo de 6000€ por apartamento. Es una lástima porque dentro de este programa se han podido renovar 1500 bienes de los 8000 de esta zona mientras que se han identificado  más de 5000 apartamentos como potencialmente renovables.

3 preguntas para Almudena Fuster

Coordinadora del Departamento de Innovación y Dirección de la renovación urbana y técnica de la Agencia Madrileña de la Vivienda, a cargo del proyecto.

Según su opinión, ¿qué aspectos hay que destacar a la hora de convencer a los propietarios?

El argumento principal es financiero. En nuestro programa ofrecemos una financiación del 70%, en este caso un montante global de 21.000€ de los 30.000€ presupuestados para cada apartamento. El ahorro de energía es potencialmente importante, lo que permitirá compensar a medio plazo una gran parte del resto de la inversión individual. A esto hay que añadir la revalorización del apartamento que, viendo el estado inicial, se estima en un 15%, aunque dada la edad de los propietarios no es el punto más importante.

El aspecto gracias al cual se decidieron los propietarios a formar parte de la experiencia INSPIRE, y en general de nuestro programa de renovación, es la instalación de un ascensor, así como de aire acondicionado. Por lo tanto argumentos relacionados con el confort de los habitantes.

¿Cuáles son los principales obstáculos que se han encontrado hasta ahora?

La puesta en marcha del proyecto se  ha retrasado  un poco, en parte por culpa de las negociaciones con los propietarios que han durado más de un año. Para realizar en una copropiedad  gastos estructurales por un valor superior a 3 veces las cuotas mensuales, se necesita una mayoría de 3 quintos. Aunque  los ocupantes no muestran  inconvenientes en los aspectos técnicos, teniendo confianza en el equipo de INSPIRE en estos temas, si muestran muchas más reticencias en cuanto a los aspectos estéticos. Rechazaban los cambios en el aspecto interior de sus apartamentos. La instalación de techo radiante ha sido un punto en concreto de discordia. Al final fue cuestión de recubrir el aspecto del techo radiante con placas de yeso para garantizar estándares estéticos tradicionales. No hizo falta la ayuda de un arquitecto hasta recientemente con la puesta de islotes centrales.

La renovación aún no ha acabado, está prevista para finales de noviembre de 2015, pero ¿qué conclusión puede usted sacar de la experiencia  INSPIRE?

En primer lugar parece evidente que hay una gran necesidad de informar mejor y sensibilizar a los propietarios sobre el ahorro de energía. El ahorro en términos de coste debe ser un argumento claro seguido muy de cerca de la cuestión  del confort. La revalorización de la propiedad no es necesariamente un argumento importante, y menos cuando se dirija a propietarios entrados en años y de ingresos medios o incluso modestos.

También está claro que las autoridades locales tienen un papel que jugar. Hace falta que desarrollen modelos de financiación para favorecer la renovación a nivel local así como ofrecer a los propietarios un apoyo técnico y social a lo largo de todo el proceso.

En fin, en lo que concierne a proyectos europeos de búsqueda como INSPIRE, la lección principal que debemos aprender es que hay un largo camino a recorrer entre la búsqueda propiamente dicha y la puesta en marcha. La interacción e intercambios con los propietarios y ocupantes es esencial  para entender sus necesidades y deseos. Sin esto, la renovación  en materia de búsqueda y desarrollo no tendrá muchas posibilidades de comercializarse.