Actualitat

A Catalunya, les comunitats de propietaris es regulen al llibre 5è del Codi Civil de Catalunya. Les comunitats de propietaris es regeixen: “Excepte per a aquells temes en els quals la llei disposa que la seva aplicació és obligatòria (com, per exemple, exigir la unanimitat per modificar les quotes contingudes en el títol constitutiu), el funcionament de la comunitat es regirà pels seus estatuts i pels acords degudament adoptats per la Junta de propietaris i, si no, per allò establert al Codi Civil Català. No s’han confondre el estatuts, que regulen el funcionament i el règim econòmic de les comunitats, amb les simples normes de règim intern, que estan destinades a regular normes bàsiques de convivència.

Principals novetats:

·      Els crèdits de la comunitat contra els propietaris per les despeses comunitàries corresponents a la part vençuda de l’any en curs i als quatre anys immediatament anteriors, comptats de l’1 de gener al 31 de desembre, tenen preferència de cobrament sobre l’element privatiu amb la prelació que determini la Llei; i s’amplia l’afecció real de l’element privatiu en cas de transmissió a tercers, de manera que s’estendrà als deutes comunitaris durant l’any en què es realitzi la transmissió i els quatre anys naturals anteriors.

·         Pel que fa al fons de reserva de la comunitat, aquest figurarà en una comptabilitat separada i dipositat en un compte bancari especial a nom de la comunitat. El romanent anual s’acumularà al de l’any següent.

·     Es dóna visibilitat al càrrec de vicepresident, que es regula de forma expressa establint que la junta de propietaris en podrà designar un. Aquest exercirà les funcions de la presidència en cas de mort, impossibilitat, absència o incapacitat del seu titular. A més, podrà exercir les funcions que la presidència li delegui.

·       Es corregeixen les contradiccions que existien en la norma respecte als terminis de custòdia de la documentació de la comunitat. Així doncs, s’estableix l’obligació de custodiar, durant un mínim de cinc anys, les convocatòries, les comunicacions, els poders, la documentació comptable i els altres documents rellevants de les reunions i de la comunitat. El llibre d’actes s’haurà de conservar durant trenta anys, mentre existeixi la comunitat.

·         Se suprimeix l’obligació de fer una primera i una segona convocatòria, i no s’exigeix un quòrum mínim per a la seva constitució.

·         S’incorpora la possibilitat d’utilitzar les noves tecnologies per fer les notificacions i els requeriments.

·         Se simplifica i s’aclareix el règim de majories requerides per a l’adopció d’acords. El règim general serà el de la majoria simple de propietaris i quotes (es recupera la doble majoria) presents o presentats a la reunió amb dret de vot. Per a determinats acords, serà necessària la majoria qualificada de 4/5 parts dels propietaris amb dret de vot que representin alhora les 4/5 parts de les quotes de participació. Finalment, en alguns supòsits determinats, caldrà el vot favorable de tots els propietaris amb dret de vot, és a dir, unanimitat.

·     Quan els acords necessitin  la majoria qualificada o la unanimitat i no hagin assistit tots els propietaris o un nombre suficient –que són els acords de formació successiva–   caldrà esperar un mes per saber si, finalment, han estat aprovats o no, enviant als propietaris un annex de l’acta.

·         S’estableix que les abstencions computen en el mateix sentit que el de la majoria assolida.

·         S’atorga una especial consideració als acords relatius a les obres per a l’adaptació de l’edifici a les necessitats de les persones amb discapacitat o més grans de setanta anys. S’atorga legitimació per demanar a l’autoritat judicial que obligui la comunitat a fer aquestes obres, en cas que la junta no ho aprovi, als propietaris i als titulars d’un dret possessori sobre l’element privatiu, tant si són ells directament com si són les persones amb qui conviuen o treballen els qui pateixen la discapacitat o són més grans de setanta anys.

·       Quant a la impugnació d’acords, estaran legitimats els propietaris que hagin votat en contra, els absents que s’hi hagin oposat en el termini d’un mes i els qui hagin estat privats il·legítimament del dret de vot. Caldrà també estar al corrent del pagament dels deutes amb la comunitat en la data en què s’adopti l’acord a impugnar o haver-ne consignat l’import. El termini de caducitat de l’acció d’impugnació d’acords serà d’un any en el cas d’acords contraris a les lleis, al títol constitutiu o als estatuts o si, ateses les circumstàncies, impliquen un abús de dret. Aquest termini es reduirà a tres mesos en el supòsit d’acords contraris als interessos de la comunitat o acords greument perjudicials per a un dels propietaris.

·         S’afavoreix la instal·lació de punts de recàrrega de vehicles elèctrics.

·         Es fomenta l’obligació per part del transmitent d’un element privatiu de comunicar a la comunitat el canvi de titularitat de l’element amb l’establiment de la seva responsabilitat solidària respecte als deutes que es meritin fins a la notificació efectiva de la transmissió.

·        Se suprimeix la confusa distinció entre elements comuns d’ús restringit i elements comuns d’ús exclusiu, amb un únic règim per als elements comuns utilitzats per un o diversos propietaris.

·         Respecte a les propietats horitzontals per parcel·les existents abans de l’1 de juliol de 2006, s’estableix un nou termini de quatre anys des de l’entrada en vigor de la Llei per adaptar-se voluntàriament a la normativa amb l’atorgament del títol de constitució. Les propietats horitzontals per parcel·les que no s’hi hagin adaptat abans del 21 de maig de 2019, es veuran exposades al fet que qualsevol propietari els pugui exigir judicialment l’atorgament forçós d’aquest títol.

·         Canvien els terminis per a la redacció de les actes.

·         Etc.